Glossar

A

Arranger

Konsortialführer

Aval; Avalprovision

Eventualverbindlichkeit; von einem Kreditinstitut im Auftrag seines Kunden gegenüber Dritten übernommene Garantie bzw. Bürgschaft

B

Beleihungswert

langfristig und nachhaltig durch eine Immobilie erzielbarer Wert unter konservativen Gesichtspunkten

Break Even

Gewinnschwelle/Rentabilitätsgrenze/Kostendeckungspunkt

Break Option

Vertraglich gesichertes Recht der Mieter/Vermieter in langfristigen Mietverträgen zur Sonderkündigung des gesamten Vertrages bzw. einzelner Bestandteile (z.B. eines Teils der Mietfläche)

BWK

Bewirtschaftungskosten; Kosten einer Vermietung, die nicht auf den Mieter umlagefähig sind und Ertrags schmälernd beim Vermieter verbleiben

C

Cash Sweep

vertragliche Verpflichtung des Kreditnehmers, dass jeder Nettozufluss an Geld (cash flow, NOI) beim Kreditnehmer dazu verwendet werden muss, um die bestehenden Verbindlichkeiten aus der Vereinbarung abzutragen

Cash Trap

(befristete) Zahlungen auf ein verpfändetes Konto

Closing

Termin, zu welchem der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis zahlt und das Eigentum an der Immobilie erwirbt bzw. die Unterzeichnung des Darlehensvertrages

Club Deal

Immobilienfinanzierung, bei der bereits vor Vertragsabschluss ein offenes Konsortium gebildet wird und beteiligte Kreditinstitute in die Vertragsverhandlungen eingebunden sind

Commitment Fee

Bearbeitungsgebühr

Compliance Certificate

Nachweis eines Darlehensnehmers zur Einhaltung vertraglich vereinbarter Convenants (siehe Covenants)

Covenants

Im Bereich der Immobilienfinanzierung vereinbarte, insbesondere wirtschaftliche (financial) Kreditbedingung, auf die sich der Darlehensnehmer verpflichtet bzw. die dieser während der Darlehenslaufzeit erfüllen muss

CPs

Conditions Precedant; Auszahlungsvoraussetzungen

D

Default

Ausfall eines Kreditnehmers

Depotbanken

Kreditinstitute, bei denen die Sondervermögen von Investmentfonds in Wertpapierdepots hinterlegt sind

Drittverwendungsfähigkeit

i.d.R. gutachterliche Einschätzung zur Wiedervermietungsfähigkeit eines Objektes mit besonderer Berücksichtigung von Objektcharakteristika, Objektlage, Markt etc. 

DSCR

Dept Service Cover Ratio; Kapitaldienstdeckungsfähigkeit; Relation von Objekt- bzw. Projektüberschuss abzgl. BWK zu Zins- und Tilgungsaufwand für Finanzierung; kann kalkulatorisch (SOLL) oder mit tatsächlichen (IST) Werten berechnet werden

Due Diligence

Prozess, bei dem eine intensive Untersuchung der finanziellen und wirtschaftlichen Situation sowie der Planungen eines Unternehmens von externen Experten durchgeführt wird

E

Exit Fee

Rücknahmeentgeld

F

Fixing

Festschreibung von Vereinbarungen

Full-Recourse-Finanzierung

Voller Rückgriff auf die Vermögenswerte des Darlehensnehmers

G

Geschlossener Immobilienfonds

i.d.R. Personengesellschaften für vorab festgelegten Investitionszweck; von vornherein begrenztes Kapital; feste Zeichnungsfrist; keine Rücknahmepflicht der Anteile

GIK

Gesamtinvestitionskosten

I

ICR

Interest Cover Ratio; Zinsdienstdeckungsfähigkeit; Relation von Objekt- bzw. Projektüberschuss abzgl. BWK zu Zinsaufwand für Finanzierung; kann kalkulatorisch (SOLL) oder mit tatsächlichen (IST) Werten berechnet werden

Indexierung

Mietstaffelung; i.d.R. gekoppelt an den Lebenshaltungskostenindex

K

KAG

Kapitalanlagegesellschaft; Investmentgesellschaft (AG oder GmbH)/Unternehmen, das Investmentfonds auflegt und verwaltet. KAG kauft Portfolios aus Wertpapieren oder Immobilien und gibt Anteile an Anleger aus. Prinzip der Risikomischung

KNE

Kreditnehmereinheit; Gesetzlich vorgeschriebene Zusammenfassung von eigentlich rechtlich und/oder wirtschaftlich unabhängigen Kreditnehmern bei einem Kreditinstitut bankintern zu einem einzigen, hypothetischen Kreditnehmer

KRC

Kredit-Risiko-Controlling

KWG §18

Prinzipien des KWG §18 im Sinne der Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse eines Kreditnehmers; Risikoadäquanz, Nachvollziehbarkeit und Vollständigkeit; Einzureichende Unterlagen: Bilanzen mit GUV, bei Privatpersonen zusätzlich: Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse in Form von Einkommenssteuererklärung, Einkommensteuerbescheid, Vermögens- und Schuldenaufstellung

L

Legal Opinion

juristisches Gutachten zu internationalen Rechtsfragen bezüglich eines Engagements

LTC

Loan to Coasts; Verhältnis Darlehen zu Gesamtherstellungskosten einer Immobilie

LTV

Loan to Value; Verhältnis Darlehen zu Verkehrswert einer Immobilie

LTMV

Loan to Mortgage Value; Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert einer Immobilie

M

Mieterdienstbarkeit

Absicherungsinstrument für einen Mieter (v.a. bei umfänglich eigenen Investitionen in das Mietobjekt) für den Fall der Insolvenz des Vermieters bzw. des Verkaufs der Mietsache (und damit potenziell möglichen Entzug der Mietsache), wobei über die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit zu Gunsten des Mieters im Grundbuch das Nutzungsverhältnis über den Insolvenzfall hinaus gesichert wird

Mietzession

Abtretung von Mieten

N

Nachrangiges Darlehen

Darlehen, das anderem Fremdkapital im Falle einer Liquidation oder Insolvenz nachgeordnet ist (Junior Dept)

NOI

Net Operating Income; Jahresnettoerträge unter Abzug der nicht umlagefähigen Kosten der Vermietung

Non-Recourse-Finanzierung

Kein Rückgriffsrecht auf die Vermögenswerte des Darlehensnehmers, nur Immobilie als Sicherheit

O

Offener Immobilienfonds

Grundsätzlich als Sondervermögen von Kapitalanlagegesellschaften aufgelegt. Sie geben fortwährend Anteilsscheine gegen Kapitaleinlage aus und erwerben und verkaufen Immobilien. Rücknahme der Anteile kann verlangt werden.

Offenes Konsortium

Mehrere Banken finanzieren gemeinsam ein Objekt und der Kreditnehmer ist darüber informiert

P

Pari Passus Klausel

Gleichrangerklärung/Vereinbarung betreffend das Rangverhältnis hinsichtlich gegenwärtiger und künftiger Forderungen mehrerer Gläubiger an einen Schuldner

Prepayment Fee

Vorfälligkeitsentschädigung

R

Refinanzierungsregister/

Die gesetzliche Regelung des Refinanzierungsregisters (§§22a ff Refiregister KWG, RefinanzierungsregisterVO) ermöglicht die Verschaffung insolvenzfester Ansprüche auf Übertragung von (grundpfandrechtlichen) Sicherheiten, ohne dass es einer Übertragung des Grundpfandrechtes bedarf. Sollte über das Register führende Unternehmen das Insolvenzverfahren eröffnet werden, besteht für den Berechtigten gegen den Insolvenzverwalter ein Anspruch auf Aussonderung der Sicherheit/des Grundpfandrechtes. Der insolvenzfeste Übertragungsanspruch (dokumentiert durch einen Auszug aus dem Refinanzierungsregister) ermöglicht die Indeckungnahme einer grundpfandrechtlich gesicherten Forderung.

S

Sicherungszweckerklärung

Separate vertragliche Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer und Gläubiger zur Festlegung, welche Schuld durch einen Darlehensvertrag zu bestellende Grundschuld gesichert sein soll. Während eine enge Sicherungszweckerklärung die Haftung der Sicherheit auf das zugrunde liegende Darlehensgeschäft beschränkt, erstreckt sich die weite Sicherungszweckerklärung auch auf künftige, bedingte und/oder befristete Forderungen des Darlehensgebers

Sondervermögen

Aufgrund von InvG zu etablierender Kapitalstock eines Fonds, der vom Vermögen der Investmentgesellschaft getrennt ist

SPV

Special Purpose Vehicle; Zweckgesellschaft, die nur zu einem bestimmten Zweck gegründet wird

Stille Unterbeteiligung

Beteiligung eines Dritten an einem Gesellschaftsanteil ohne Kenntnis des Darlehensnehmers

Syndizierung

Nachträgliche Beteiligung mindestens eines weiteren Kreditinstitutes an einer Finanzierung

Syndizierungsklausel

Vertraglich gesichertes Recht eines Kreditinstitutes zum Verkauf einer Darlehensforderung (ganz oder teilweise) und der diesbezüglichen Weitergabe kundenspezifischer Daten an den Forderungserwerber

T

Treuhändersperrvermerk

die Verfügung über ein Grundpfandrecht ist bspw. an einen Grundschuldbrief gebunden. Alternativ kann ein Treuhändersperrvermerk im Grundbuch eingetragen werden, wodurch die Verwendung des Grundpfandrechtes nur über Zustimmung des Notars möglich ist.

U

Underwriter

Kreditinstitut, welches für die Finanzierung allein (ohne weitere Parteien) eine Darlehenszusage abgibt.

Upfront Fee

Bearbeitungsgebühr; i.d.R. fällig bei Vertragsabschluss/erster Valutierung

V

Verbriefung/Securitization

Schaffung von handelbaren Wertpapieren aus Forderungen oder Eigentumsrechten

Y

Yield

Rendite